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Donar o Vender Vivienda

DONACIÓN
De padres a hijos, cuánto hay que pagar?

Los Padres
- Impuesto de la Renta (IRPF) la correspondiente ganancia patrimonial, como si de una compraventa se tratase.
- Las donaciones tributan en la declaración de la renta de los padres (donantes).
  
En cuanto al IRPF, si de la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor real en el momento de la donación
hay una ganancia, ésta tributará en el IRPF del donante a los tipos del 19%-26%, en función del importe del beneficio obtenido.

Con efectos desde el 1 de enero de 2021, éstos son los nuevos tipos de las ganancias patrimoniales:
Los primeros 6.000 euros de ganancia, al 19%
Los siguientes 44.000 euros (hasta 50.000), al 21%
Los siguientes 150.000 euros (hasta 200.000), al 23%
El resto de ganancia (a partir de 200.000), al 26%

Pero si se genera una pérdida (porque el valor real actual del piso es inferior al valor de adquisición),
entonces esta pérdida no se podrá incluir en el IRPF (Aunque hay abogados que dicen que sí hay que incluir las pérdidas)
Se trata, no obstante, de una cuestión discutida, 
 

Hijos

- Deben pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). 
 El importe depende de el valor del bien o la comunidad autónoma donde se encuentre ubicado. 
 En la mayoría de comunidades hay bonificaciones: del 99%, del 75%... pero en otras, no existen. 
- Pago de la Plusvalía municipal, depende de cada Ayuntamiento.

Pero para disfrutar de los beneficios fiscales del Impuesto de Donaciones es necesario cumplir una serie de requisitos, establecidos por 
cada Comunidad Autónoma. Uno de ellos suele ser que la donación se formalice en escritura pública. 


En caso de prestar dinero para la compra de casa, entonces hay que tener claro que debe quedar formalizado por escrito.
El préstamo tributa en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), aunque está exento. Y para ello, hay que presentar la autoliquidación
del impuesto (modelo 600) donde debe constar la exención.

¿Se puede impugnar una donación en vida?
La donación es la entrega de un bien o la prestación de un servicio profesional sin recibir una contraprestación a cambio.
Aquí entran los regalos de boda, el dinero que dan padres a hijos para comprar casa o directamente la entrega de una vivienda.

Hacienda también considera que es una donación vender algo por debajo de su valor real de mercado.


Hijos
Quienes compran la vivienda, como en cualquier operación de compraventa, deben abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), 
un impuesto que también varía entre comunidades. Desde el 6% en la Comunidad de Madrid, el 7% de Aragón, pasando por el 8% de Castilla-La 
Mancha y el 10% de Extremadura. No obstante, algunas comunidades aplican una escala variable de tipos que depende del valor del inmueble.

También hay previstos beneficios fiscales (tipos reducidos) si lo que se adquiere es la vivienda habitual, o el adquirente es una familia numerosa.

Peligros de la compraventa
Al tratarse de una compraventa, debe existir una transferencia económica hacia los padres. Bien sea porque el hijo tiene la cantidad ahorrada, 
porque pide una hipoteca –con los gastos que eso conlleva– o bien porque los padres realicen un préstamo privado al hijo o a los hijos.  
De lo contrario, según apunta José María Mollinedo, secretario general de los Técnicos de Hacienda, Gestha, Hacienda podría sospechar que se
simula una compraventa bajo la forma de una donación. 

"Hacienda puede entender que se ha falseado un documento público y considerar que se ha producido una ganancia patrimonial no justificada 
por parte de quien recibe la vivienda. Sobre una vivienda de 200.000 euros ubicada en Madrid, podríamos estar hablando de una sanción económica
de algo más de 161.000 si la Agencia Tributaria entiende que se ha simulado una donación", explica Mollinedo. 

¿Cuál es la base impositiva?
Una vivienda no se puede donar ‘gratis’ ni ‘por dos euros’. Al menos no se puede hacer sin recibir después un mensaje de Hacienda.
De la misma manera, tampoco se puede vender una vivienda por estos importes ficticios o por un precio que posteriormente el fisco considere 
"anormalmente reducidos". 

Toda vivienda tiene un valor mínimo a efectos fiscales. Un valor que cada comunidad autónoma calcula basándose en unos parámetros.
En algunos casos se toma como referencia el valor catastral del inmueble, pero cada comunidad tiene sus métodos de cálculo.